Переказ грошей продавцю квартири. Передача грошей на квартиру. Найбезпечніший спосіб - банківський осередок

При покупці квартири переважну кількість громадян здійснюють найбільш дороге придбання у своєму житті. З цієї причини питання безпеки досить серйозне. Покупець має не лише уважно перевірити нинішній стан житла, а його юридичну чистоту. Крім того, необхідно погодити з продавцем прийнятний спосіб передачі грошей.

Варто враховувати те що, що у процесі оформлення договору купівлі-продажу нотаріус не займається посвідченням факту передачі коштів. Таким чином, передача грошей при купівлі квартири регулюється сторонами угоди на власний розсуд та під персональну відповідальність. Кошти можуть передаватися без свідків у тому випадку, якщо під час продажу квартири немає посередників. Потім факт передачі грошей підтверджує нотаріус.

Які існують способи передачі грошей у процесі покупки?

Варто дізнатися, які існують способи передачі грошей при купівлі квартири:

готівкою з рук до рук перед поданням документів на державну реєстрацію;
готівкою з рук до рук після здійснення угоди;
на рахунок у банку до виконання операції;
передача грошей із рахунку покупця у банку з цього приводу продавця, що доступне проведення у Росії там;
передача грошей за допомогою агенції з нерухомості;
відправлення коштів у рахунок продавця у банку після здійснення угоди;
передача коштів через осередок депозитарію банківської установи;
за допомогою акредитива.

Кожен із даних варіантів має свої нюанси, тому їх варто докладно розглянути. Таким чином, можна буде вибрати найбільш підходящі безпечні способи передачі грошей при покупці квартири і не зробити помилки.

Розрахунки при покупці за готівку

Найлегшим способом передачі грошей при придбанні нерухомості є готівковий розрахунок. Формально надання прав власності здійснюється в період державної реєстрації правочину, що провадиться в Реєстраційній палаті. Проте сама реєстрація буде виконана через десять днів із моменту подання документів. Якщо придбання передбачає застосування іпотеки, ця процедура займе трохи більше п'яти днів. Багатьох цікавить питання: "Як відбувається передача грошей при покупці квартири у Волзькому та інших містах?" У такому разі виникає запитання: "Коли треба платити?" Існує два варіанти:

Оплата по факту. У разі виконується документальне оформлення права власності, та був готівковий розрахунок.
Передплата. Цей варіант передбачає передачу грошей до здійснення державної реєстрації речових відчуження від прав власності.

Обидва методи мають недоліки. У першому випадку продавець має ризик залишитися без коштів та без нерухомості, а у другому – з аналогічним ризиком стикається покупець.

Як безпечно зробити готівку?

Велика сума грошей, що надається у готівковій формі, стане непоганою принадою для грабіжників та шахраїв. Варто дізнатися, як зробити готівку і звести всі можливі ризики до мінімуму. Для цього можна скористатися такими рекомендаціями:

Надання коштів необхідно підтверджувати розпискою. При цьому вказуються паспортні дані одержувача, ціль угоди та сума розрахунку.
Небажано йти одному з великою сумою грошей.
Місце передачі коштів покупець має обрати самостійно. Краще здійснювати цю процедуру в людному місці, де присутні камери спостереження.

Варто розуміти, що угода може стати безпечнішою за допомогою третьої сторони. Ріелтор не буде надійним, тому краще звернутися до банку чи агенції нерухомості. Це зумовлено тим, що великі та давно існуючі установи не ризикуватимуть своєю репутацією. До того ж покупець у разі може дізнатися, наскільки надійний представник послуг.

Розрахунок через банківський осередок

Банківська установа може прийняти готівку на зберігання на час оформлення угоди та передачі прав власності. Це відбувається на двох підставах:

Персональне сейфове зберігання. У разі договірні зобов'язання виникають між одержувачем коштів і банком. Продавець квартири отримує ключ від осередку, який містить оплату. У такий спосіб обидві сторони оберігають себе від ризиків втрати грошей чи нерухомості.
Відповідальне зберігання. Крім створення основного договору, має бути підписано додаткову угоду. У ньому надаються ідентифікаційні дані громадянина, який має право забрати гроші з осередку після вчинення правочину.
Укладання тристороннього договору. Його підписує покупець, продавець та банк. Договір ділить терміни доступу до конкретного осередку між учасниками, щоб вони не могли перетинатися. Продавець зможе забрати свої кошти через п'ять робочих днів після здійснення державної реєстрації. При цьому банку необхідно надати підтвердження того, що всі обумовлені зобов'язання було виконано. Якщо термін закінчився, а покупець не отримав квартири, він може повернути свої кошти.

Варто зазначити, що визначати гроші в банківський осередок краще за участю продавця. Це допоможе уникнути сумнівів у обсязі коштів, умов договору та справжності банкнот.

Витрати на утримання грошей у банківському осередку

Учасники договору купівлі-продажу повинні розуміти, що банк надає послуги на платній основі. Термін оренди складатиме від одного до двох місяців. Це тим, що фінансові установи переважно надають цю послугу кілька днів чи тижнів. Оплата залежить не лише від терміну зберігання, а й від обсягу осередку. Приблизно на місяць сума становитиме від 1200-3000 рублів. Клієнти можуть додатково замовити перевірку справжності банкнот та його перерахунок, здійснюваний співробітниками банку.

Перевірочні процедури виконуються у присутності учасників угоди, після чого кошти будуть визначені у пакет та опечатані. Здебільшого оплата послуг доручається покупця. Але це питання вирішується між ним та продавцем квартири індивідуально. Процедура перерахунку та перевірки коштів погоджується з банком заздалегідь.

Купівля за допомогою банківського акредитива

Альтернативою депозитарного осередку може стати застосування банківського акредитива, який забезпечує високий рівень надійності операції. Акредитивом є безвідкличний зобов'язання клієнта сплатити необхідну суму продавцю нерухомості. Даний етап передачі грошей для придбання квартири здійснюється при наданні відповідного пакета документів.

Покупець не має можливості скасувати своє рішення без згоди продавця. Це зобов'язання гарантовано банком, який випустив акредитив. Їм також перевіряється достовірність наданої обома сторонами документації. Використовувати цей метод можуть як юридичні, а й фізичні особи, які є дієздатними.

Купівля квартири в іпотеку

Купуючи квартири в іпотеку спосіб передачі грошей встановлюється індивідуально банком. З цієї причини покупцеві доведеться змінити банк або знайти нову квартиру, якщо його не влаштовують умови угоди. Варто розуміти, що з виборі банку також визначається спосіб передачі коштів, який він прийнятий.

При цьому співробітники установи слідкуватимуть за:

здійсненням передачі від початку проведення угоди до її закінчення;
передачею коштів, виданих банком;
способами передачі грошей, які у деяких випадках не контролюються.

Слід докладно довідатися, як відбувається передача грошей при покупці квартири в іпотеку.

Запорука при купівлі квартири

Нерідко вимогою банку є оформлення застави одночасно із придбанням житла. Закладається нерухомість установі автоматично при отриманні права власності.

У такій ситуації банк самостійно обирає спосіб передачі кредитних грошей та контролюватиме цей процес. Установі не вигідно змінювати порядок проведення цієї процедури через один випадок. Тому, якщо покупця не все буде влаштовувати, банк порадить позичальнику знайти інший об'єкт нерухомості.

Способи передачі грошей банку

Перш ніж звернутися до банку, варто дізнатися, як відбувається передача грошей при покупці квартири за іпотекою, і що краще вибрати. Існує чотири способи:

за допомогою депозитного осередку;
акредитив;
готівковим розрахунком до подання підготовлених документів на державну реєстрацію;
шляхом банківського переказу на особовий рахунок продавця, що провадиться після реєстрації договору про купівлю та іпотеку.

Передача грошей при покупці квартири в перших трьох випадках була розглянута раніше, тому варто приділити особливу увагу останньому варіанту.

Переказ коштів на особовий рахунок продавця

Цей варіант передбачає переказ позикових грошей на рахунок продавця. При цьому решта суми буде передана за особистою домовленістю покупця та продавця. Наприклад, варто дізнатися, як відбувається передача грошей при покупці квартири в іпотеку в Ощадбанку, перед тим як звернутися до цього банку, щоб уникнути неприємностей.

Цей спосіб містить у собі ризик, який у тому, що продавець довіряє кошти банку покупця, оскільки побачить всю суму до здійснення угоди. Можлива часткова передача грошей при покупці квартири, тобто її продаж за частину вартості. Однак на практиці часто банк не отримує коштів, якщо на період угоди він буде закритий. Її можна розірвати у разі, якщо було порушено умови, чітко прописані у договорі.

Реєстрація права власності

Після того, як буде виконано передачу грошей при покупці квартири, покупець повинен оформити право власності на нерухомість. Якщо угода відбувається за допомогою третіх осіб, наприклад, ріелтерської компанії, дана процедура є їх обов'язком. В іншому випадку про це необхідно подбати покупцю самостійно.

Дізнаючись про те, як відбувається передача грошей при покупці квартири в новобудові, варто розуміти, що при придбанні процедури в іпотеку буде зайнятий нотаріус. Це пов'язано з відсутністю матеріальної вигоди банку. Також можна звернутися до відповідних компаній, які допоможуть покупцеві в даному питанні.

Передача грошей під час продажу квартири може відбуватися декількома способами, залежно від методу оплати нерухомості. Існують різні способи внесення вартості - початковий внесок, оплата готівкою або через банківську комірку, безготівковий переказ або за допомогою ріелтора.

Готівковий спосіб оплати нерухомості: нюанси та особливості

Якщо розглядати типове питання про готівковий розрахунок, варто врахувати низку вимог до оформлення угоди купівлі-продажу. Є три варіанти оплати нерухомості:

Спосіб №1. Оплата вноситься допідписання договору про продаж квартири та нотаріального засвідчення документів. Приклад – гроші передані ще справжньому власнику, а договір не підписано. Ризики - покупець може втратити фінанси та нерухомість за недобросовісного виконання зобов'язань.
Спосіб №2. Оплата післяпідписання договорів щодо продажу. Приклад – документи підписані, гроші ще не передані. У такому разі ризикує продавець.
Спосіб №3. Оплата післяпідписання договору, але донотаріального засвідчення. Коли документ підписано, але немає юридичної сили, проводиться передача грошей. Після цього договір засвідчується юристом, який має бути присутнім на угоді. Як страховка може бути і свідки, чиї дані вказані у договорі.

Перевірка справжності грошей

Усі купюри мають бути перевірені на справжність. Про це потрібно подбати наперед продавцю, це його прямий обов'язок. Інакше після ухвалення оплати ніхто не несе відповідальності за справжність купюр.

При самостійній перевірці можна:

звернутися до нотаріальної контори - у них є детектор;
купити детектор самостійно;
взяти детектор у посередника;
перевірити справжність у банку (потрібна додаткова оплата).

Після того, як продавець переконався у справжності грошей, сторони підписують договір, або підписавши його напередодні, відбувається передача документів та ключів від квартири новому власнику.

Також за готівку можна придбати квартиру через банк. І тут всі договори складаються виключно банку. При працівниках підписується договір про передачу прав власника, далі відбувається розрахунок. Додаткового завірення документи не вимагають, перевірка грошей здійснюється за бажанням продавця. Якщо ж у банку проводиться лише перевірка грошей, а сама купівля квартири та підписання документів – у конторі, то продавець разом із покупцем повинен спочатку:

скласти договори у нотаріуса;
потім вирушити до банку передачі грошей;
без грошей повернутися до контори для підписання паперів;
папери, запечатані з грошима конверти, відправляються на перевірку банком;
сторони очікують на перевірку, після чого приїжджають до банку;
потім провадиться передача прав власності на нерухомість.

Такий спосіб занадто складний і ризикований - навряд чи продавець і покупець захочуть їздити кілька разів із великою сумою грошей містом (або його межі).

Наші юристи знають відповідь на ваше запитання

або по телефону:

Безготівковий розрахунок - залізні гарантії чи мінуси та ризики?

При безготівковому розрахунку оплата нерухомості проводиться лише у національній валюті з рахунку покупця. Він може мати кілька рахунків у різних банках чи містах. Списання коштів між кореспондентами одного банку – дешевше, якщо рахунки відкриті у різних банках, комісію оплачує покупець.

Банк виступає як посередник. Між сторонами укладається тристоронній контракт- третьою стороною є сама фінансова установа. За складеним договором гроші списуються з рахунку покупця та переводяться на рахунок продавця після надання всіх підписаних та завірених документів. Ризики у разі виключені.

Якщо з якоїсь причини продавець відмовиться оплачувати угоду, банк анулює операцію, і договір визнають недійсним. Це дозволить уникнути форс-мажорних обставин продавцю.

Продавець також має надати банку у момент здійснення платежу витяг з квартири. У такий спосіб захищаються права покупця. Інакше банк не несе відповідальності за подальші події з нерухомістю. Покупець може відмовитися оплачувати нерухомість, якщо таких довідок немає, а може зробити оплату за свій страх і ризик.

Можливі ризики для продавця та покупця

Якщо угода «зривається» напередодні оплати з незрозумілих причин після підписання договорів, гроші зі свого рахунку покупець може повернути собі через суд, надавши пояснення та аргументи, чому така ситуація сталася. Суд може розцінити обставину як можливу аферу. Слід також розуміти, що, працюючи з банком, обидві сторони змушені будуть сплатити додаткові витрати.

Існують ризики і для обох сторін - якщо банк раптом оголосить себе банкрутом, то гроші на рахунку покупця будуть заморожені доти, доки фінансова установа не вирішить проблему. У кращому разі, як показує практика, гроші можна отримати лише через кілька років.

Найпоширеніший спосіб передачі грошей при продажу квартири. Покупець розлучається зі своїми грошима після підписання договорів. Банк перевіряє фінанси на відповідність заявленої суми продавцем. Поки документи не будуть підписані, всі гроші зберігатимуться на осередку покупця. Як тільки документи отримані покупцем, банк за повідомленням обох сторін переказує суму на осередок або рахунок продавця. Він уже самостійно перевіряє справжність купюр після набуття чинності договору.

Якщо угода не відбулася, покупець має право забрати всю суму грошей зі свого осередку, незважаючи на волевиявлення продавця. І тут жодна зі сторін має звітувати, чому угода «зірвалася». Банк виступає у ролі незалежного офіційного посередника.

Продаж нерухомості за допомогою акредитива

Операція схожа на ту, що проводиться через осередок банку, але в цьому випадку всі витрати відображаються лише перед учасниками банку. Тобто, покупець перераховує суму продавцю, потім підписується договір. Якщо угода переноситься, то продавець не може зняти гроші, вони заблоковані за рахунком доти, доки не анулюється контракт. Якщо продавець не може отримати і перевірити гроші, а покупець готовий чекати, гроші залишаються на рахунку покупця заблокованими.

Щойно за рішенням договору покупець стає власником житла, то продавець отримує гроші. Довідку про нерухомість потрібно надати до банку для розморожування рахунку та перерахування суми.

Оплата нерухомості за вимогою застави

При вимогі застави із боку банку продавця, покупець зобов'язаний використовувати такі способи передачі, як:

акредитив продавця;
осередок покупця з переказом коштів лише на рахунок продавця.

Застава має бути оформлена в день оформлення всіх документів та придбання квартири. Тобто, покупець залишає заставу та вносить суму грошей, а натомість отримує квартиру. Як тільки покупець стає власником, квартира потрапляє до списку банківських заборгованостей, доки вся сума грошей не буде передана продавцеві. Банк відстежуватиме внесення покупця, а також рахунок продавця на наявність поповнень.

Ризик продати квартиру за неповну вартість з використанням застави – мінімальний. Але є нюанс – спосіб отримання грошей продавець обирає сам.

Покупець, який незадоволений запропонованими варіантами оплати, може знайти собі іншу квартиру для покупки. Банк немає права змінювати способи оплати, куди згоден продавець.

Продаж первинної та вторинної нерухомості

Всі вищеописані методи оплати нерухомості підходять для покупки квартири вторинного ринку. Якщо покупець бажає придбати нерухомість у забудовника (юридичної особи), всі фінансові операції та угоди проводяться через агентство компанії чи банк.

Якщо квартира купується на виплат - покупець може частково внести перший внесок готівкою на рахунок компанії в одному з агентств або кас. Інші розрахунки виробляються через банківський рахунок фірми.
Якщо квартира купується за повну вартість – всі гроші перераховуються безготівковим розрахунком, але вже на спеціальний рахунок агентства, яке підписує договір із покупцем. Забудовник згодом отримує свою частку від продажу нерухомості.

З 2017 року передбачено ще один спосіб оплати квартир у новобудовах – через рахунки ескроу, які захищають пайові внески всіх учасників угоди. Якщо будинок не буде здано в експлуатацію, будівництво заморожене, то тепер майбутні мешканці зможуть отримати свої заощадження без втрат.

У цілому, всі угоди на первинному ринку прийнято здійснювати через безготівковий розрахунок, на вторинному - готівкою, але допускаються альтернативні варіанти з безпеки та безпеки всіх операцій.

Передача грошей при угоді з нерухомістю - одне з основних питань, що хвилюють людей, які здійснюють купівлю-продаж житла. При підписанні договору ризики несуть обидві сторони: покупцеві вигідніше, щоб кошти були передані після отримання житла, продавець бажає отримати належну суму раніше, а потім передати нерухомість у володіння. Більшого ризику наражає сторона, найбільш зацікавлена у укладанні угоди. Тому зазвичай момент передачі грошей при покупці квартири обговорюють ще за попереднього усного договору або підписання угоди про отримання завдатку.

Як відбувається передача грошей під час продажу квартири?

Існує готівковий розрахунок та безготівковий. Основних способів передачі грошей під час підписання договору купівлі-продажу квартири чотири:

безпосередньо готівкою – покупець передає кошти на руки продавця;
форма розрахунку шляхом акредитива;
оформлення депозиту нотаріуса

Кожен з них має свої переваги, мінуси, тонкощі та ризики. Деякі з методів отримання грошей за житло є популярними, тому що більш надійні.

Розглянувши докладніше всі перераховані вище можливості і зваживши «за» і «проти», можна визначити для себе відповідні варіанти безпечної передачі грошей при продажі квартири.

Купівля квартири за готівку

Хоча існують більш сучасні та надійні варіанти розрахунків, пов'язаних з нерухомістю, багато хто воліє робити передачу грошей при покупці квартири готівкою. Як правило, вибирають його люди, які не довіряють банківським установам, звичні зберігати заощадження у себе вдома.

За такої схеми позитивний момент один – отримання готівки безпосередньо на руки відразу. Проте, вирішивши таким чином завершити угоду, потрібно бути напоготові: розрахунок готівкою – один із найпоширеніших способів обману продавця.

Тому якщо все-таки попередній договір передбачає передачу грошей під час продажу
квартири з рук на руки, постарайтеся приділити увагу важливим нюансам.

При операціях із фінансовими коштами вимагайте розписку про передачу грошей за квартиру із зазначенням паспортних даних сторін та свідків угоди, ціни за об'єкт, отриманої суми, дати договору.
Купюри повинні бути попередньо перевірені продавцем щодо справжності та придатності. Як перевірити гроші під час продажу квартири? За допомогою спеціальних пристроїв, або звернутися до банку або нотаріуса.
Передача великої суми у підозрілому місці та без свідків неприпустима: ви ризикуєте не лише залишитися без грошей, а й здоров'ям.
Не варто погоджуватися на велику передоплату або завдаток: зазвичай вони становлять не більше 5-10% усієї суми угоди.

І головна рекомендація:коли передаєте гроші при купівлі квартири, не заощаджуйте на допомозі обізнаної людини – залучіть до угоди юриста, ріелтора, співробітника банку, щоб бути впевненими в тому, що вас не обдурять.

Банківський осередок при розрахунках з нерухомістю

Один з найпоширеніших останнім часом, надійних, але не позбавлених недоліків способів – купівля-продаж через банківську комірку. Цей варіант передбачає оренду покупцем сейфа у фінансовій установі. Укладається договір оренди та підписується угода про умови доступу до коштів у осередку. Якщо угода відбудеться, продавцю видаються гроші, у разі зриву договору кошти повертаються до покупця.

Зазвичай осередок орендується терміном на місяць, у разі затримки його можна продовжити. Ще вагома зручність цього способу: отримавши в банку гроші, продавець може одразу відправити їх на свій рахунок, не пересуваючись із великою сумою містом.

Схема продажу квартири через банківський осередок також має мінуси:

В угоді не вказується сума грошей, що закладаються в сейф: банк лише гарантує її збереження, тому продавець повинен проконтролювати процес.
Трапляється, що для доступу до осередку використовуються підроблені документи і осередок спустошується ще до угоди.
Крім того, можна зіткнутися з таким банальним явищем, що сума в комірку не поміститься, і доведеться орендувати два сейфи – а це вже інша сума комісії.

Як видно, при продажі квартири через банківський осередок ризики продавця таки існують. Щоб їх мінімізувати, слід довіряти гроші солідному банку із системою охорони та відеоспостереження, щоб у разі обману мати можливість довести шахрайство.

Як продати квартиру через акредитив

Альтернативним варіантом звернення до банківського осередку є угода купівлі-продажу квартири через акредитив.

У чому полягає ця схема отримання грошей і як працює акредитив при покупці квартири?

Обидві сторони укладають з банком договір, де зазначені їхні реквізити, умови сповіщення та перерахування грошей.

Покупець через банк відправляє на рахунок продавця обумовлену суму, яка стане доступною останньому після угоди та отримання банком документів, що підтверджують.

Схема розрахунку схожа з першою з тією лише відмінністю, що розрахунки з акредитиву не проводяться готівкою: тобто замість грошей у сейф міститься банківський рахунок.

Продавець отримує доступ до документа, тобто грошей, після зміни власника житла.

Якщо протягом двох місяців такий термін дії договору угода не відбудеться, банк повертає гроші покупцю.

Головна перевага акредитива при угодах з нерухомістю - продавець не має справи безпосередньо з грошима, а значить, з їх транспортуванням. І ще – за переказ та перевірку суми відповідає банківська установа.

Однак має акредитив при купівлі нерухомості та мінуси. До них відносяться такі моменти:

тривалість оформлення документів та складність отримання грошей;
високий відсоток комісійних, який залежить від зазначеної у договорі вартості житла (меншу суму написати не вийде, тому що на рахунок мають перерахуватись усі гроші за купівлю).

Таким чином, вибираючи між акредитивом або банківським осередком, визначають пріоритети - надійніший спосіб перший, але він клопітніший і обійдеться дорожче.

Продаж квартири через депозит нотаріуса

Щодо нового способу передачі грошей – депозит нотаріуса під час операцій з нерухомістю. У чому полягає такий вид розрахунку? Якщо говорити просто – це щось середнє між банківським осередком та акредитивом, лише «роль сейфа» виконує відповідальну особу – нотаріус. Сторони підписують угоду, де обумовлюються всі умови та строки виплат. Передача грошей через депозит нотаріуса відбувається так: покупець вносить обумовлену суму депозитний рахунок. Після виконання всіх умов угоди – аж до реєстрації у Росреєстрі – нотаріус сам відправляє гроші на рахунок продавця.

Купівля квартири через депозит нотаріуса має переваги перед альтернативними способами у зв'язку з наявністю третьої сторони, яка представляє закон:

відсутність необхідності в розписці та суперечок про те, у кого зберігатиметься ключ від зарезервованого сейфа;
прозорі, контрольовані нотаріусом взаєморозрахунки;
відсутність проблем отримання коштів через технічні збої або банкрутство банку;
можливість провести угоду та оформити закладку грошей в одному місці;
доступна вартість послуги.

Однак, як і інші способи, угода з нерухомістю через нотаріус має мінуси. Насамперед, це можливе шахрайство самого нотаріуса. Схема буде вигідна лише за умови звернення до надійного спеціаліста, тому що ніщо не завадить нотаріусу, отримавши гроші на депозит, втекти з ними. Другий момент – слід обирати авторитетну банківську установу, щоб не мати згодом проблем із отриманням готівки.

Будь-яка процедура передачі грошей під час продажу квартири має свої складності. Завдання учасника угоди - вибрати собі альтернативу, яка мінімізує ризики і виявиться більш вигідною.

Людей, які планують купівлю квартири, особливо турбує питання розрахунків по угоді. На сьогоднішній день найчастіше використовуються чотири способи передачі грошей. Не всі з них безпечні і комфортні. Фахівці Федеральної нотаріальної палати розповіли сайту "РІА Нерухомість" про плюси та мінуси кожного способу.

З рук в руки

Передача "живих" грошей - ненадійний і небезпечний спосіб. Вибирають його часто люди з консервативними поглядами, які звикли зберігати заощадження над банку, а склянці. Або ті, хто хотів би, наприклад, уникнути сплати податків. Ще це улюблений вид розрахунку людей, які здійснюють удавану угоду, а також тих, хто планує обдурити продавця. Саме за такого архаїчного способу передачі найчастіше використовують фальшиві гроші.

Вісім пасток: як діяти в найнебезпечніших операціях з нерухомістюБудь-яка угода з нерухомістю - підприємство відповідальне і включає ряд тонких моментів, що вимагають особливої уваги і детальної перевірки. На що дивитися, чого уникати і чим нехтувати не варто, коли йдеться про заповітні квадратні метри, сайту "РІА Нерухомість" розповіли нотаріуси міста Москви Олена Образцова та Наталія Сергєєва.

Така схема — подарунок для грабіжників, які діють за чиєюсь наводкою: відбувається величезна кількість нападів на тих, хто їде на угоду із заповітною валізкою або щоб не привертати зайвої уваги зі старою доброю спортивною сумкою. "Та й продавцю не радісно. Так, москвичі Павло та Олександра, які недавно продали "трійку", що залишилася від батьків, ще довго згадуватимуть покупця, який з'явився на угоду з пакетом грошей. Радість від вдалої угоди змішалася зі страхом — а що робити- то? Як їхати через всю Москву з десятьма мільйонами в пакеті?", - згадують випадок у Федеральній нотаріальній палаті. Тому нотаріуси рекомендують від такого способу розрахунків відмовитись одразу.

Банківська комірка

Цей спосіб можна назвати найпопулярнішим і водночас архаїчним та небезпечним. Банківський осередок є невеликим сейфом, який сторони угоди орендують у банку. І одразу ж перший недолік — банк забезпечує лише охорону осередку та контроль доступу до нього.

Останнє теж слабке місце, причому постраждати можуть як покупці, так і продавці. Судіть самі, все відбувається так: покупець закладає в комірку гроші для продавця, і забрати їх продавець може лише відповідно до умов договору, де вони детально прописані. Найчастіше вказуються конкретні терміни та документи, які продавець повинен пред'явити, щоб отримати доступ до сейфа. Тобто продавець пред'являє документи, що підтверджують, що квартиру справді продано, і може забрати гроші. Якщо протягом обумовленого у договорі терміну продавець цього не робить, гроші з осередку може забрати покупець.

Однак нерідкі випадки, коли гроші, начебто перераховані і закладені в осередок у присутності продавця та покупця, згодом підмінюються на фальшивки. Трапляється так, що загримовані аферисти з підробленими документами примудряються спустошити осередок до реєстрації переходу права власності.

Так у 2016 році наробила шуму історія, коли під час продажу елітної квартири в Москві з банківського осередку зникла величезна сума — 800 тисяч євро, а продаж квартири так і не відбувся. Буквально днями у Москві знову трапилася історія із зникненням грошей. Цього разу з банківського осередку вкрали 87,7 мільйона рублів, а це понад півтора мільйона доларів.

Навіщо потрібні нотаріуси під час операцій з нерухомістю?Необхідність участі нотаріуса в оформленні різних угод з нерухомості у деяких людей викликає сумніви, адже навіщо він потрібен, якщо і так є ріелтор чи юрист. Начальник юридичного відділу Федеральної нотаріальної палати Олександр Сагін розповів читачам сайту "РІА Нерухомість" про всі функції та можливості нотаріусів, а також нагадав, які угоди підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Що стосується начебто невеликої вартості оренди за комірку, то вона може несподіваним чином зрости. Наприклад, доведеться сплатити складання додаткової угоди до договору, в якому докладно будуть розписані всі умови отримання грошей продавцем, крім того, банки стягують і страховий внесок за осередок, і беруть заставу за ключі від неї на випадок втрати. До речі, якщо йдеться про угоду-ланцюжок, то орендувати доведеться не одну, а кілька осередків, відповідно, не виключено, що потрібно буде заплатити і за додаткову угоду за ними. Нерідко люди звертаються до сторонніх посередників, які допомагають скласти весь пакет необхідних доступу до сейфа документів, але це, безумовно, помітно збільшить фінансові витрати.

Ще один нюанс — деякі люди стикаються з тим, що під час укладання договору оренди осередку вони не звертають уваги на його розмір (осередки бувають різні), це призводить до того, що гроші просто не поміщаються у сейф. Дрібниця, а проблем завдає багато.

Акредитив

Акредитив називають одним із сучасних способів безготівкового розрахунку. Це умовне грошове зобов'язання, яке приймається банком за дорученням платника, зробити платежі на користь одержувача коштів після пред'явлення останніх документів. З одного боку, перевага є очевидною — він знімає всі ризики, пов'язані з транспортуванням грошей.

Працює схема так: покупець та продавець укладають акредитив, у якому вказують інформацію про умови сповіщення сторін та оплати, реквізити учасників угоди. Продавець у своєму банку відкриває спеціальний рахунок, який банк покупця переведе необхідну суму. Тобто кошти на рахунок продавця по суті потрапляють ще до початку оформлення угоди. Доступними для продавця вони стануть тоді, коли угоду буде завершено і банк отримає всі необхідні для підтвердження цього факту документи.

Головний недолік акредитива, через який цей спосіб розрахунків не має популярності, — складність. Але, крім складного документообігу, людей бентежить і необхідність оплати комісій. Їх розмір залежить від суми угоди, а ми говоримо про продаж нерухомості, яка вартує дуже великих грошей. Саме з цих двох причин — дуже дорого і надто складно — акредитив використовується рідко.

Депозит нотаріуса

Передавати гроші при покупці житла можна через депозит нотаріуса. Спочатку депозит нотаріуса - це прийняття нотаріусом коштів та/або цінних паперів від боржника для подальшої передачі їх кредитору.

Проте з 1 січня 2015 року з'явилася можливість використання депозиту нотаріуса не лише як способу розрахунків між кредитором та боржником, а й за угоди з нерухомістю. Депозит нотаріуса це повноцінний, сучасний та зручний інструмент для розрахунків за угодами, який забезпечує безпеку і сторін угоди, і самих розрахунків.

Працює схема розрахунків через депозит так: покупець переказує гроші на спеціальний депозитний рахунок нотаріуса. Потім нотаріус, який засвідчує угоду, сам переведе кошти продавцеві, як тільки її умови будуть виконані, тобто як тільки право власності покупця буде зареєстроване в Росреєстрі.

Як бачимо, механізм цивілізований, гранично простий і надійний.
Використання депозиту нотаріуса при угодах купівлі-продажу допоможе заощадити, уникнути зайвих ризиків та зробити процедуру зручною та безпечною і для покупця, і для продавця.

Зберігати у нотаріальній конторі грошові суми, прийняті депозит, нотаріус немає права. Для зберігання коштів використовується лише спеціальний депозитний рахунок нотаріуса у банку.

Додатковою гарантією надійності розрахунків через депозит нотаріуса і те, що у разі припинення роботи банку ці кошти виводяться з конкурсної маси. "Тобто навіть якщо банк "лопне", одразу ж після приходу до банку конкурсного керуючого гроші, що перебували на депозитному рахунку нотаріуса, будуть одразу ж передані нотаріусу, який, у свою чергу, передасть їх власнику цих коштів. Таким чином, депозит нотаріуса захищений і від такого ризику, як раптове банкрутство банку", - пояснюють у Федеральній нотаріальній палаті.

Ще одна перевага депозиту нотаріуса – вартість його використання. При розрахунках за засвідченою нотаріусом угоді вона становитиме лише 1,5 тисячі рублів.

Нотаріусом відбуваються розрахунки між покупцем і продавцем. Найпростіший спосіб передати гроші за квартиру з рук у рукиАле цей варіант вважається і найбільш небезпечним.

Для забезпечення безпеки угоди потрібно або наймати охорону, або орендувати для угоди переговорну кімнату в банку та відразу після отримання грошей розміщувати їх на депозиті або на поточному рахунку. Але це не позбавляє, наприклад, такої проблеми, як передача покупцю частини суми з усною обіцянкою доплатити трохи пізніше. Якщо це відбудеться вже після підписання договору та його реєстрації, проблем не уникнути.

Переваги: Відсутність формальностей та додаткових витрат.

Недоліки: Великі ризики у зв'язку з передачею готівки

Про те, як відбувається купівля-продаж квартири за готівку, ви можете дізнатися.

Банківська комірка

Ще один спосіб убезпечити угоду - помістити гроші в банківський осередок. Це дуже зручно і за оренду сейфа всього на 3-14 днів, доки триває реєстрація договору, доведеться заплатити не більше 1 тис. рублів. Готівка зберігатиметься в сейфі і доступ до нього буде лише у покупця, продавця і того списку осіб, який буде зазначений у договорі.

Суть схеми проста:

Покупець орендує комірку і поміщає до неї всю суму за договором у день угоди. Робиться це зазвичай у присутності продавця.
Після цього продавець квартири допускається до сейфа лише після надання ним оригіналу договору купівлі-продажу з відміткою про держреєстрацію.

Банк ретельно перевіряє цю інформацію. Навіть якщо хтось із учасників втратить ключ від сейфу, це не викличе проблем, оскільки без перевірки документів про угоду банк нікого не допустить до свого депозитарію. Якщо угода зірветься, покупець зможе забрати кошти протягом тижня.

З допомогою сейфів відбувається левова частка розрахунків над ринком вторинного житла.

З новобудовами все не так просто, там розрахунки відбуваються в офісі забудовника або його посередників або за безготівковим розрахунком.

Переваги:Дешевий та безпечний спосіб зберігання великих сум.

Недолік:Потрібно оформляти договір оренди осередку та у разі банкрутства банку ці кошти не покриваються страховкою вкладу.

Про процес передачі коштів через банківську комірку докладно йдеться у .

Акредитив

Ще один популярний варіант безпечних розрахунків при угодах з нерухомістю – акредитив.

Витрати відкриття рахунки зазвичай лягають на покупця. Розмір комісії може становити від 0,5 до 2-5% суми, що може влаштувати далеко не всіх учасників угоди.

Переваги:Безпека угоди.

Недоліки:Висока комісія банку за відкриття рахунку, переведення в готівку коштів.

Готівкою у нотаріуса

Якщо не хочеться зв'язуватися з банками, то завжди можна зробити розрахунки прямо в офісі нотаріуса,де відбувається підписання договору купівлі-продажу. Використовуючи апарат для автентифікації купюр можна перерахувати і перевірити всю суму.

Але ніхто не гарантує безпеки після того, як ви вийдете з грошима з офісу. До того ж, державна займає мінімум 1-3 дні (а в середньому два тижні) і до того, як вона не відбулася, не варто поспішати з передачею коштів.

В будь-який момент продавець може скасувати процедуру держреєстрації та залишити квартиру собі. Домогтися від нього повернення грошей буде дуже складно з огляду на завантаженість наших судів та високий рівень корупції.

Можна укласти договір, зауваживши, що оплата відбудеться одразу після реєстрації, але це також додаткові ризики. Саме тому більшість учасників угод з нерухомістю обирають схеми розрахунків за участю банків або посередників, яким довіряють.

Переваги:Швидке отримання готівки.

Недоліки:Високий ризик викрадення грошей на вулиці або затримки з оплатою.

Депозит у нотаріуса

З нотаріусом можна домовитись і по-іншому.

Перед тим, як погоджуватися на таку схему розрахунків, потрібно ретельно перевірити репутацію нотаріуса та наявність у нього ліцензій на роботу. Фактично в цьому випадку нотаріус виступає звичайним посередником з усіма ризиками, що випливають звідси.. Він може зникнути з грошима та обдурити не тільки вас, але й багатьох інших клієнтів.

Навіть якщо він виявиться сумлінним цю схему розрахунків, не можна назвати бездоганною. За переказ грошей або відкриття рахунку потрібно буде сплатити певну комісію (до 3%). До того ж, свої депозити для угод надають далеко не всі нотаріуси.

Переваги:Безпека угоди.

Недоліки:Висока комісія за відкриття рахунку та переведення з рахунку на рахунок або переведення в готівку плюс оплата послуг нотаріуса (мінімум 1,5 тис. рублів).

Безготівковій розрахунок

Банківський переказ простий спосіб розрахунків, але він пов'язаний із витратами на оплату послуг банку. Покупець поміщає гроші за квартиру на свій поточний рахунок та одразу після державної реєстрації переказує їх на рахунок продавця.

Будь-якої миті він може підтвердити, що переказав гроші, просто оформивши довідку з банку. Продавець не зможе маніпулювати покупцем, доводячи, що не одержав гроші. Якщо обговорити цю схему у договорі купівлі-продажу, то жодної проблеми не має виникнути.

Якщо у визначений термін гроші не буде переведено, то продавець має право вимагати скасування держреєстрації та угоди купівлі-продажу.

Переваги:Усі операції із грошима задокументовані.

Недоліки:Комісія за відкриття рахунку, переведення та переведення в готівку.

Оплата через агентство

Передача коштів може відбуватися і в офісі агентства нерухомості(про супровід угоди купівлі-продажу квартири читайте). Це досить зручно, адже тут можна одразу розрахуватися з ріелтором, перерахувати гроші в окремій кімнаті та скористатися послугами запрошеного нотаріуса.

Переваги:Мінімум видатків.

Недоліки:Держреєстрація може бути оскаржена продавцем і розпочнеться тривалий судовий процес. Гроші при цьому вже будуть передані.

Момент, коли це відбувається

Виплата грошей відбувається після підписання сторонами купчої та держреєстрації прав. До цього може бути укладено договір про передачу завдатку (наприклад, у розмірі 10% вартості квартири). Завдаток може бути переданий з рук в руки або через банківську комірку (про завдаток, заставу та аванс ви можете прочитати).

Але вся сума передається лише коли всі документи вже оформлені. Наприклад, при схемах з акредитивом або банківським осередком вам не нададуть доступу до грошей, якщо не переконаються, що угода відбулася. Закладати гроші в осередок або класти їх на рахунок можна й раніше за угоду, причому робити це можна в присутності продавця.

Інструкція передачі грошей:

Якщо дотриматися всіх правил, то угода буде абсолютно безпечною.

Головне розписати алгоритм розрахунків за пунктами в самому договорі купівлі-продажу і не забути взяти розписку у продавця або довідку з банку про те, що кошти було знято з рахунку.

У якій валюті платити?

Вартість квартири може оцінюватися у прив'язці до долара чи євро, але розрахунки найчастіше проводяться все ж таки в національній валюті. Це зручніше, оскільки не потрібно постійно міняти ціну на квартиру через зміни курсу. Пов'язано це і з тим, що договори іпотеки також оформляються в основному в рублях, щоб убезпечити себе від валютних коливань.

Забудовники також приймають оплату ДДУ в рублях, а не валюті. Якщо ж ви вирішили продавати або купувати квартиру у доларах чи євро, то уважно перевіряйте купюри з використанням технічних засобів.

До яких способів найчастіше вдаються на вторинному ринку, а яких – на первинному?

Найпопулярніший спосіб розрахунків при – через банківську комірку.

Він може проводитися в два етапи (із закладкою половини або іншої частини суми, а потім коштів після реєстрації). Це безпечний і не дуже дорогий спосіб, який чудово підійде і в тому випадку, якщо ви оформляєте купчу в простій письмовій формі без засвідчення нотаріуса. Для безпечніших розрахунків рекомендується взяти у продавця розписку після того, як він забере гроші з комірки.

Популярні також депозити нотаріусів та безготівкові розрахунки з рахунку на рахунок. оплата договору пайової участі у будівництві або іншої інвестиційної угоди відбувається на рахунок забудовника. Якщо передбачено розрахунки з використанням розстрочки, то оплата може вноситись поетапно відповідно до умов договору. Іноді оплата вноситься і готівкою до каси, але з обов'язковою видачею квитанції покупцю.

У яких випадках потрібна розписка?

Якщо розрахунки не відбуваються через банк, де завжди можна оформити виписку чи довідку, необхідно, як мінімум, складати про отримання грошей. Цей документ складається у простій письмовій формі у присутності покупця. У розписці обов'язково вказується номер основного договору, сума, дати та персональні дані.

Засвідчується все особистим підписом. При оплаті частинами необхідно буде скласти кілька таких документів. Завіряти розписку у нотаріуса не потрібно, проте документ має бути читаним і складеним формою (зразок легко знайти у Інтернеті).

5 головних помилок

Випадків шахрайства на ринку нерухомості – чимало. Основні помилки покупців та продавців можна звести до наступного:

Щоб не стати жертвою шахраїв, не варто віддавати гроші, коли у вас немає розписки або іншого документального підтвердження до офіційного завершення угоди. При складних угодах, коли одночасно купується або продається інша нерухомість, варто максимально подбати про захист своїх інтересів, якщо одна з угод не відбудеться. Обережно варто спілкуватися з тими, хто продає квартиру по.

Потрібно перевірити не тільки чи не закінчився термін цього документа, а й чи живий той, хто доручив представляти свої інтереси іншому. При покупці житла на первинному ринку рекомендується досконало вивчити досвід роботи забудовника та відгуки про нього. Затягування будівництва має супроводжуватися оплатою штрафів та пені, а сам покупець повинен мати можливість у цьому випадку розірвати договір та забрати свої гроші.

Подивіться відео про найпоширеніші помилки.

Як краще убезпечити себе?

Відповідно до ст. 223 ГК РФ право власності за договором з нерухомістю виникає з його державної реєстрації. До цього покупець немає права розпоряджатися майном, оскільки право власності нею зберігається за продавцем.

Щоб зменшити ризики:

Краще використовувати схеми, де видача грошей проводиться після перевірки купчої та позначки про держреєстрацію. Тоді на нерухомість накладається обтяження. Щоб зняти його, потрібно буде показати розписку або інший документ, що підтверджує оплату.
Не варто поспішати з передачею великого задатку продавцю особливо, якщо у вас є хоч якісь сумніви щодо самої людини або готовності купити квартиру. Формально у разі відмовитися від угоди без причини продавець зобов'язаний не просто повернути аванс, а зробити це у подвійному розмірі.
Але на практиці подібні суперечки іноді закінчуються в суді, а в найгіршому випадку в поліції. Для забезпечення угоди цілком достатньо 10-20% вартості житла. Решта суми може бути у розпорядженні продавця вже через 1-2 тижні.
Якщо ж ви самі передумаєте купувати квартиру, то просто втратите всі внесені як задаток кошти.
Якщо ви побоюєтеся, що продавець не випише людей із квартири, то можна передбачити двоетапний процес розрахунків. Наприклад, орендувати не один, а два осередки. По-друге, помістити залишок суми за квартиру, який стане доступним лише після пред'явлення довідки про зареєстрованих осіб або виписки з Домової книги.

Стаття 223 ЦК України. Момент виникнення права власності у набувача за договором

Право власності у набувача речі за договором виникає з її передачі, якщо інше не передбачено законом чи договором.
У разі, коли відчуження майна підлягає державної реєстрації речових, право власності в набувача виникає з цієї реєстрації, якщо інше встановлено законом.

Нерухоме майно визнається таким, що належить сумлінному набувачу (пункт 1 статті 302) на праві власності з моменту такої реєстрації, за винятком передбачених статтею 302 цього Кодексу випадків, коли власник має право зажадати таке майно від сумлінного набувача.

Висновок

Розрахунки – найважливіше у угоді з нерухомістю. Щоб зменшити ризики, краще використовувати тільки перевірені способи передачі грошей.( , акредитиви та ін.). Не варто розраховуватися з продавцем у самій квартирі чи ресторані навіть, якщо вам здається, що ви можете йому повністю довіряти. З побоюванням варто віднестися і до різних посередників, які пропонують свої послуги транзитного рахунку для зберігання грошей на час реєстрації квартири в реєстрі.