Ремонт у квартирі: вигідне вкладення чи порожні витрати? Чи варто робити ремонт перед продажем квартири Чи варто робити ремонт перед продажем будинку

Квартири, що продаються на ринку, бувають різні - у сенсі їх стану. Від об'єктів, повністю придатних для житла (новоселу залишається тільки купити домашні капці), до новобудов у стані «голого бетону» та колишніх «бомжатників» на вторинному ринку. Зрозуміло, що житло з оздобленням виглядає симпатичніше. Проте начебто такий висновок - що приватному інвестору однозначно варто зробити ремонт, щоб збільшити рентабельність свого вкладення грошей, - при найближчому розгляді виявляється зовсім не таким очевидним.

Новобудови: маятник хитнувся назад

Практика збереглася у перші пострадянські роки. Але потім батьки-засновники московського будкомплексу помітили, що багато елементів обробки нових будинків моментально опиняються на сусідньому сміттєзвалищі. Вивчення питання показало, що ті новосели, що більш сприятливі, категорично відмовляються від нав'язаних інтер'єрів. І було вирішено проводити диверсифіковану політику: квартири на продаж стали здавати без обробки (це, зокрема, дозволяло зменшити їхню ціну), а ось те, що місто надавало в рамках соціальних програм (багатодітні сім'ї, переселенці з п'ятиповерхівок, що зносяться, etc.), продовжували наводити у житловий вигляд. У фахівців з'явився навіть такий термін – муніципальне оздоблення.

Останніми роками, однак, помітний певний розворот тенденції: оздоблення знову з'являється й у «продажних» об'єктах. «Як правило, з оздобленням пропонуються квартири в комплексах класів економ або комфорт, – каже Ольга Новікова, заступник генерального директора зі стратегічного та інвестиційного розвитку компанії «НДВ-Нерухомість». - В даний час близько 23% корпусів пропонуються з будь-яким варіантом обробки. Причому більша частина – 14,5% – пропонується виключно з обробкою, яка включена у вартість квартири. Вони найчастіше відносяться до економ-класу. У комфорті оздоблення є додатковою опцією та надається за бажанням покупця».

Інші опитані нами експерти називали інші цифри, але загалом картина виходила схожа. По-перше, без обробки продається поки що все-таки основна маса новобудов, але частка пропозицій з обробкою зростає. А по-друге, просувається нова тенденція «знизу», тобто з найдешевших сегментів ринку.

«Забудовник не розглядає обробку як спосіб збільшити ціну квартири; скоріше це інструмент для підвищення динаміки продажів, особливо в економ-класі, - зазначає Наталія Козлова, генеральний директор ВАТ «Главмосбуд-нерухомість». - Тут покупець, як правило, вкладає максимум готівки у покупку квартири. Якщо ж доведеться робити ремонт, то покупцеві треба буде витрачатися не лише на нього, а й на оренду тимчасової квартири. Тому квартири з обробкою стають дедалі популярнішими: покупець вкладає всі кошти, включаючи ті, які планував на ремонт, а отже, може, наприклад, купити квартиру більшої площі». (Докладніше на цю тему читайте у статті «Новобудови: квартири з оздобленням. Підмосков'я випередило столицю. Споживачі голосують за економію часу та нервів. Плюс 5-10% до ціни і можна святкувати новосілля».)

Без обробки. Зовсім

Перейдемо тепер до конкретних цифр - тому, яку суму обійдеться покупцеві «доведення до розуму» придбаної новобудови. Почнемо з квартир зовсім без обробки – їх, як ми пам'ятаємо, на ринку більшість. Зрозуміло, назвати зовсім точні цифри в статті навряд чи можливо: тут багато залежить від смаків споживачів, використовуваних матеріалів тощо. їх не можна, оскільки є несучими елементами будівлі. А ось у будинках, зведених за іншою технологією – монолітною, внутрішніх стін часто немає взагалі. Отже, треба ставити, що, звісно, подорожчає процес. Але все-таки – скільки?

Найскромнішу оцінку дав Павло Лепіш, генеральний директор компанії «Домус фінанс»: за його словами, найбюджетніший ремонт обійдеться у $200 за кв. м, якісніший - від $500.

Інші експерти називали суми більш повними. Так, на думку Інни Ігнаткіна, директора відділення компанії «МІЦ-Нерухомість» на Пресні, мінімальна ціна ремонту складе 8-12 тис. руб. за кв. м. Це для економ-класу, а в більш дорогих сегментах (згадаймо вже до речі і про них) цифри будуть такими: 25-40 тис. у бізнесі та 45-110 тис. руб. в еліті.

Марина Тимашова, заступник директора з маркетингу девелоперської компанії «Сіті-XXI століття», вважає, що мінімальна ціна в будинку – 10-13 тис. руб. за кв. м. Це у будинку, де зведено міжкімнатні стіни. Якщо ж потрібно їх проектувати і зводити, а також проводити по квартирі електрику (адже проводи ховаються в стіни - так що в будинку, де немає внутрішніх перегородок, і електропроводка закінчується у щитка), то сума зростає ще на 3-5 тис. на кв. . м.

І, нарешті, Тетяна Кузнєцова, директор департаменту продажу нерухомості компанії «Еталон-Інвест», назвала суму $700-800 за кв. м – таким чином, ремонт однокімнатної квартири площею 40 кв. м обійдеться приблизно 1 млн руб.

Часткове оздоблення: питання у «частковості»

Дуже часта пропозиція - новобудови з «частковою» обробкою. У принципі зрозуміло: забудовник провів частину ремонтних робіт, а решту залишив на покупця. І головне питання тут – що саме зроблено?

«Часткова обробка (вона ж «квартира під чистове оздоблення») - це, напевно, найрозпливчастіше поняття, - каже Марина Тимашова («Сіті-XXI століття»). - Кожен із забудовників має на увазі щось своє: різні комбінації наявності тих чи інших елементів». Як пояснює експерт, найчастіше цей вид обробки зустрічається у такому варіанті. Підлоги вже підготовлені і вирівняні, готові міжкімнатні перегородки, стіни і стелі вимагають остаточної шпаклівки, електрика може бути розведена по квартирі, а може бути тільки введена в квартиру до щитка, всі труби проведені в санвузли, але відсутня сама сантехніка (змішувачі, раковини, уні ), немає міжкімнатних дверей, у вікон немає підвіконь та укосів.

Що стосується цін, то Тетяна Кузнєцова («Еталон-Інвест») повідомила нам, що приведення квартири з «часткової обробки» в житловий стан коштуватиме приблизно 9 тис. руб. за кв. м.

Повне оздоблення: суцільні плюси, якщо якість відповідає

Такі квартири, запевнили наші експерти, справді відповідають заявленому: у них готове абсолютно все. Покупцеві залишається лише купити меблі. До речі, цю послугу – придбання обстановки – багато забудовників теж пропонують. Але вже за окремі гроші.

Повне оздоблення – це суцільні плюси для споживачів. Перше – дешевизна. «Оскільки матеріали забудовник закуповує за оптовими цінами і має власні будівельні бригади, вартість таких робіт скорочується до мінімуму, - переконаний Павло Лепіш («Домус фінанс»). – Наприклад, у мікрорайоні «Нове Домодєдово» двокімнатну квартиру площею 57 кв. м можна купити без обробки за 3,078 млн руб., а з обробкою аналогічна квартира коштуватиме 3,22 млн. Таким чином, різниця в ціні становить менше $100 за кв. м».

Є ще кілька міркувань, на які звернули нашу увагу спеціалісти прес-служби ЗАТ «Дон-Буд Інвест». Новобудова з обробкою виявляється особливо цікавою для покупців, які купують житло в кредит. Якщо робити в новій квартирі ремонт, то доведеться на цей період винаймати житло, тобто платити одночасно і за кредитом, і за оренду. У випадку ж з готовим житлом витрат на оренду можна уникнути. Ще – мешканці уникають «щастя» жити в атмосфері сусідських ремонтів, а з першого ж дня насолоджуються тишею, чистотою та затишком.

Тож питання до готових квартир, власне, одне: чи сподобається якість? І чи не будуть мешканці почуватися «інкубаторськими» – у всіх однакові квартири? Однозначних відповідей тут немає. Іноді забудовники дійсно заощаджують - наприклад, ставлять настільки хисткі вхідні двері, що мешканці відразу ж змінюють їх на щось ґрунтовніше. Якщо все зроблено якісно, то подібних питань не виникає. Наприклад, за даними прес-служби «Дон-Строй Інвест», у ЖК «Лосиний острів» квартири невеликої площі (47,5 кв. м) у двох різних корпусах продаються з обробкою та без обробки за 9,7 та 7,7 млн. руб. відповідно. Різниця в ціні становить близько 2 млн руб., І отримує покупець за це італійську плитку від Atlas Concorde, фінську паркетну дошку від Upofloor, італійські міжкімнатні двері Porte Bolini, швейцарську сантехніку Laufen.

А в мікрорайоні «Царицино», нагадує Ольга Новікова («НДВ-Нерухомість»), квартири пропонуються як без оздоблення, так і з чистовою оздобленням і під ключ. В останньому випадку є три дизайнерські варіанти: «Класика», «Середземномор'я» та «Кантрі».

Вторинка: все по-своєму, але схоже на новобудови

На ринку ненового житла є своя специфіка. Квартир без оздоблення там не буває. Але, з іншого боку, інші мешканці доводять своє житло до такого стану, що голі бетонні стіни виглядають краще.

У ріелторів щодо стану вторинних квартир існує своя класифікація:

- квартира «убита». Такі зазвичай залишаються після алкоголіків, бомжуватих пенсіонерів та іншої подібної публіки. «Вигляд такої квартири буває жахливий і часом відлякує навіть тих дуже трепетних покупців», - каже Світлана Біріна, керівник департаменту міської нерухомості компанії «НДВ-Нерухомість». Зрозуміло, що ці об'єкти потребують серйозного ремонту. «Роботи потрібні повномасштабні, капітальні, – переконаний Олег Самойлов, генеральний директор компанії «Релайт-Нерухомість». - Зокрема, зазвичай потрібна заміна всіх інженерних систем, включаючи прокладання нової електропроводки та встановлення нових труб водопостачання та водовідведення».

Одним словом, такі квартири є, по суті, аналогом новобудови без оздоблення: зробити там доведеться не менше. А іноді й більше - якщо враховувати кілька контейнерів, на яких їде на смітник барахло колишніх господарів.

-квартира «під ремонт». Багато в чому схожа на попередню категорію. Відмінності зводяться до того, що немає такої кількості мотлоху. І що серед загальної розрухи може виявитись щось працездатне - скажімо, електропроводку міняти не треба. Відповідно, і вартість ремонту виявиться меншою.

- «радянський» ремонт. У цьому випадку у квартирі все зроблено, і навіть цілком нормально – але років 20 тому. Тому все занепало, та й зовнішній вигляд старого лінолеуму та шпалер сьогодні не вражає. Такі квартири у покупців не викликають особливої огиди. Більше того, якщо грошей зовсім не вистачає, якийсь час можна пожити і в подібному інтер'єрі – доки не будуть зібрані гроші на ремонт.

- «Житловий стан»(воно ж "нормальне"). Як правило, якщо сторона, що продає, не прикрашає (а таке на ринку часто-густо), тут йдеться про нормальний ремонт. Тільки зроблений він років 5-7 тому і трохи занепав. На думку Олега Самойлова («Релайт-Нерухомість»), подібні квартири зазвичай потребують легкої «косметики», не більше.

- новий ремонт, іноді удостоєний звання «євроремонт». За словами обізнаних людей, зустрічається набагато рідше, ніж декларується. Продавці люблять розповісти телефоном про чудовий стан квартири, а під час перегляду покупець виявляє білоруські шпалери. І не причепишся: хто сказав, що Білорусь – не Європа? Якщо ж ремонт справді такий, як обіцяно, то така квартира, звичайно, не потребує жодної «доведення». А проблема може бути лише однією: чи сподобається інтер'єр покупцю?

Не окупається, хоч плач!

Перейдемо тепер до відповіді на питання, яким ми зацікавили читача на початку цієї статті: чи варто робити передпродажний ремонт у квартирі? Відповіді, сутнісно, зводилися до категоричному немає. Якщо більш розгорнуто - то відремонтована квартира, звичайно, коштуватиме дорожче, ніж відремонтована. Але різниця виявиться меншою, ніж ви витратите.

«На жаль, практика показує, що будь-якого рівня ремонту, навіть найвищого класу, виправдовується максимально на 40-50%. А частіше й того менше – на 20-30%, – каже Оксана Растригіна, керівник відділення «Бєляєво» компанії «Абетка житла». - Причому цей відсоток, як правило, навіть не залежить від того, чи проживали господарі якийсь час у відремонтованій квартирі або одразу після ремонту «зачинили двері» та виставили квартиру у продаж. У результаті виходить, що квартира, куплена, скажімо, за 10 млн руб., Додаткові витрати на ремонт якої склали 2 млн руб., При продажу матиме ринкову вартість не 12 млн, а близько 10,6 млн руб. ».

Логіка продавця зрозуміла: я купив за ціну Х, вклав у ремонт суму У, тому продавати буду за ціну не менше, ніж Х + У, - погоджується Олег Самойлов (Релайт-Нерухомість). - Але, з високим ступенем ймовірності, так продати квартиру не вдасться, тому що ціна, що вийшла, просто «вилетить» за ринок».

Не забудемо і ще про одну деталь. Нерухомість згодом лише підвищується в ціні (якщо не брати щодо короткострокові відкати за часів криз). А ось обробка - однозначно занепадає і дешевшає. Тому, зробивши у квартирі «інвестиційний» ремонт, ви гарантовано втратите.

Якщо квартира готується до продажу, в ній необхідно провести лише безкоштовні заходи щодо покращення зовнішнього вигляду. Викинути старий мотлох, вимити вікна, віддерти сантехніку. Жодних дій, пов'язаних із фінансовими витратами, робити не варто - не окупляться вони. А ремонт має сенс тільки в одному випадку: якщо перед тим як продавати, ви маєте намір деякий час здавати нерухомість в оренду. Але це зовсім інша історія. Або якщо хочете продати швидше і час для вас важливіший за гроші.

Думки експертів:

Алла Вишневська, керуючий партнер офісу "Університет" холдингу "МІЕЛЬ":

Наш досвід показує, що попит як на первинному, так і на вторинному ринках неухильно усувається у бік готових для проживання квартир. На сьогодні термін експозиції квартири під ключ не перевищує двох місяців, незважаючи на дорожчий цінник. На практиці, швидше за все продаються квартири з ремонтом, розраховані на усереднений смак покупця.

Попит на таке житло формують покупці, які звикли економити час та нерви. Можливо, покупець, віддаючи перевагу «убитій» квартирі, дещо заощадить на її самостійному ремонті, але втрачає рік життя, саме стільки часу зазвичай йде на погодження перепланування, ремонт, оздоблення та декор квартири.

Олександр Погончик, директор з інвестиційного будівництва «ЮІТ Уралбуд»:

Якщо квартира купується для подальшої здачі в оренду, то варто зробити досить простий ремонт (постелити ламінат, поклеїти шпалери під фарбування, обробити санвузол кахельною плиткою, встановити сантехніку, вхідні сейф-двері, пластикові вікна, пофарбувати стелю). Якщо квартира купується для перепродажу, не завжди є сенс її ремонтувати, тому що новий власник може мати інші погляди на обробку квартири. Втім, для якнайшвидшої реалізації, якщо це квартира вторинного ринку, краще все ж таки зробити невеликий косметичний ремонт.

Дмитро Таганов, керівник аналітичного центру корпорації «Інком»:

Стан квартири – не найголовніший фактор при виборі житла. Насамперед, покупець дивиться на місце розташування, транспортну доступність та інфраструктуру. Велику роль відіграє тип будівлі та її стан. Ціна на квартиру в будинку під знесення не може бути збільшена. Перш ніж купувати собі житло, люди обов'язково досліджують склад пропозицій на ринку та вивчать ціни. Тому квартири за невиправдано високою ціною не будуть користуватися попитом - це правило стосується всіх сегментів ринку.

Олексій Баликін, директор департаменту управління проектами TEKTA GROUP:

Рентабельність квартир з ремонтом нижча, ніж у квартир без оздоблення. Як показує практика, значне число покупців хочуть одразу ж облаштувати нове житло на свій смак, тому що вони не готові в'їжджати до квартири з кимось уже придуманим дизайном. З іншого боку, є така категорія покупців квартир у новобудовах, які змінюють своє старе житло на нове та змушені знімати житлоплощу на період будівництва. Вони готові розглядати варіанти навіть з частковим оздобленням, що в їхньому становищі набагато привабливіше, бо заощаджує сили та час.

Олексій Шльонов, виконавчий директор «МІЕЛЬ-Мережа офісів нерухомості»:

Ремонт може бути як фактором, що підвищує ціну квартири, так і фактором, що знижує ціну. Бувають ситуації, коли ремонт виконано так, що окупити його фактично неможливо, а квартира, в якій зроблено вдалий ремонт, може піти швидше, ніж квартира без оздоблення, хоча певна надбавка за ремонт присутня. Безпосередні запити на квартири з ремонтом зустрічаються не так часто. Гарний євроремонт може додати від 5% до 20%, залежно від часу проживання попередніх власників у квартирі після ремонту.

Софія Лебедєва, генеральний директор компанії «МІЕЛЬ-Новобудови»:

Купуючи інвестиційну квартиру, варто враховувати нюанси відмінностей ринків оренди та купівлі-продажу житла. Якщо квартира купується надовго, для подальшої здачі в оренду і, можливо, для проживання в ній дітей, що підросли, то ремонт робити однозначно варто. Квартира з якісним ремонтом на ринку оренди цінується високо. Ще вигідніше для цих цілей придбати квартиру з оздобленням.

Продаж квартири є складним процесом.

Продавець бажає швидкої та вигідної реалізації свого житла з дотриманням законності майбутньої угоди. (див.)

Як це зробити і чи варто здійснювати передпродажний ремонт квартири, розглянемо у статті.

Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок має унікальний характер.

Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему – звертайтеся у форму онлайн-консультанта праворуч. Це швидко та безкоштовно!

Серед продавців нерухомості склалася думка, що ремонт перед продажем квартири значно підвищить її ціну. Це не так.

Ріелтори стверджують, що на ціну впливають дещо інші фактори:

Розташування квартири та транспортна інфраструктура;
Тип будинку та його технічний стан;
Рік будівництва;
Екологія території, де знаходиться квартира.

Про ремонт квартири потенційні покупці запитують не так часто.

Якщо в квартирі, що продається, її господарі давно не робили косметичний ремонт, то можна освіжити зовнішній вигляд житла. В обсяг таких робіт входить фарбування стін та дверей, укладання підлог. Косметичний ремонт збільшить шанси на вигідний продаж.

Покупець повинен вирішити собі: витратитися на ремонт та матеріали, або скинути трохи з ціни на квартиру за її неналежний стан.

Чи потрібно робити капітальний ремонт перед продажем квартири?

Капітальний ремонт квартири - це процес, що включає заміну каналізації і труб, монтаж нових вікон, укладання підлог і т.д. Чи варто робити такий ремонт перед продажем квартири, це питання, яке потребує осмислення.Багато продавців заганяють себе в пастку, коли починають робити шикарний ремонт і не можуть потім продати таке житло. Витрати їх можуть окупитися через низький попит. Елітний або капітальний ремонт може окупитись лише в деяких випадках.

Якщо квартира знаходиться в історичному районі великого міста, то капітальний ремонт вторинного житла може бути виправданий. Багато покупців при придбанні нерухомості орієнтуються насамперед на значущість району, а потім — на категорію житла.

У решті випадків не потрібно здійснювати витрати на капітальний ремонт. Адже покупці віддадуть перевагу новобудові, ніж вторинне житло за завищеною ціною.

Але у певних ситуаціях ремонт може зіграти на користь покупців. Агентства в містах Росії, що займаються нерухомістю, часто викуповують квартири з метою подальшої здачі в оренду (див. ).

Яку квартиру шукає покупець?

Все залежить від бажань покупця. Якщо він хоче відразу в'їхати в житло і покупець не має грошей на ремонт і переробку квартири, то нормальний стан житла відіграє важливу роль.

Якщо в квартиру в'їжджати одразу немає необхідності, це означає, що господарі планують робити ремонт за власними уподобаннями. Тоді стан житла не грає при його придбанні для них жодної ролі.

У яких випадках при продажі квартири робити ремонт не потрібно?

Якщо господар квартири під час її покупки почне все переробляти, ремонт не потрібен. Але тільки в тому випадку, якщо сантехнічний стан квартири добрий, не було затоплень та пожеж.

Коли та як краще показувати покупцям квартиру?

Існує кілька порад від спеціалістів:

Вибір потрібного часу для перегляду квартири.Необхідно знати, що є у квартирі хорошого, що потрібно показати потенційному покупцю насамперед. Переваги своєї квартири найкраще знає сам продавець. Якщо вид із вікна – це особлива гордість господарів квартири, то перегляд потрібно влаштовувати у світлий час доби та не завішувати при цьому вікна. А якщо вікно виходить на смітник або на вікна сусіднього будинку, то не варто акцентувати на цьому увагу.
Потенційного клієнта слід зустрічати на нейтральній території.Це започаткує спілкування між потенційними учасниками угоди, адже перше враження одне про одного дуже важливе. Крім того, покупець має швидко знайти місце зустрічі. Тому це має бути людне місце, наприклад станція метро. Потенційний покупець має прийти на огляд із гарними та позитивними емоціями. Будь-який ріелтор скаже, що негативні емоції продавця та покупця не створять умов для укладання угоди.
Квартира має бути без присутності неприємних запахів.Старі квартири зазвичай грішать неприємними запахами, які походять від меблів або підлог. Почасти в цьому винні тварини, яких тримають господарі. Якщо потенційний покупець зможе відчути запах затхлості та тварин, грибка, то найкраще перед оглядом пофарбувати стіни олійною фарбою чи емаллю. Існує безліч способів позбавитися запахів, але перше, що необхідно зробити - це ліквідувати його джерело.
Прибирання та чистота в квартирі.Будь-яку людину, у тому числі й потенційного покупця, приваблює лише акуратне та чисте житло. Перед переглядом краще прибрати зайві меблі, але не виносити все. Іноді меблі просять прибрати для того, щоб побачити житло без цих конструкцій.

Існує думка, що квартира з ремонтом може коштувати на 10% дорожче, ніж без нього. Проте так буває не завжди. Іноді "євроремонт" – це зайві витрати. Саме тому, перш ніж вкластися в ремонт з метою продажу квартири за вищою вартістю, варто ретельно прорахувати, скільки ви можете витратити на оновлення житла і чи окупиться ваша витівка при реалізації квартири. На позитивне рішення покупців впливає насамперед місце розташування та тип будинку, його віддаленість від метро, наявність розвиненої інфраструктури у доступності, екологія району. Нерідко з'ясовується, хто буде сусідами і як часто трапляються НП у вигляді потопів. А ось на наявність чи відсутність ремонту дивляться в останню чергу.

Немає сумнівів, що вирішуючи питання з ремонтом, потрібно враховувати клас житла. Немає сенсу вкладатися в ексклюзивний ремонт у квартирі, розташованій на околиці міста в панельній п'ятиповерхівці. Ваші витрати з великою часткою ймовірності не окупляться. Однак, якщо в квартирі, розташованій в центрі, ви залишите дешевий лінолеум і стару "бабусину" меблі, продати квартиру так дорого, як ви плануєте, навряд чи вийде. Найчастіше покупці бюджетних квартир вважають за краще знайти квартиру дешевше і зробити в ній ремонт самостійно, з доступних матеріалів. Майбутнім власникам дорогого житла займатися ремонтами, як правило, ніколи, тому наявність якісного оздоблення буде лише плюсом і підвищить ринкову вартість такої квартири. У яких випадках ремонт потрібний? Насамперед, упорядкувати варто квартиру, яка пережила затоплення сусідами з верхніх поверхів. Навіть якщо усунути причину аварії вдалося досить швидко, інтер'єр після таких подій страждає дуже значно. А це означає, що зовнішній вигляд житла може негативно вплинути на його вартість. У такому разі варто обов'язково "освіжити" квартиру, усунувши сліди потопу.

Плануючи зробити ремонт перед тим, як запустити квартиру у продаж, зверніть увагу на кілька нюансів. Насамперед, забудьте про розмах душі! Не варто вкладати в ремонт суму, що перевищує 10% від ринкової ціни квартири. Так, ви зможете, як мінімум, не залишитись у мінусі. Інтер'єр квартири, що продається, повинен бути виконаний в нейтральних тонах і сучасному стилі. Це дозволить вам швидше продати житло. Пам'ятайте, що ваша мета - зробити квартиру більш привабливою для потенційного покупця певного сегменту. Тому навряд чи доречно запрошуватиме для обробки елітного пентхауса бригаду з найближчого будівництва, а до ремонту квартири, розташованої в панельній п'ятиповерхівці залучатиме дизайнера зі світовим ім'ям. Ваше перше і найголовніше завдання - зробити квартиру максимально світлою. Пожовклі стелі - побіліть. Для цього вам знадобиться біла матова фарба, валик та лоток. Оптимальний розмір валика – 20-25см. Структура його не повинна бути занадто "кудлатою", але і від використання поролонової губки також варто відмовитися. Ідеально підходящий варіант для фарбування стель – фарба Dulux. Використання більш дешевих аналогів вийде вам у "копієчку", оскільки така фарба не лягає, мажеться, сильно пахне, та й наносити її потрібно в кілька шарів.

Якщо вашим шпалерам вже понад десять років, то їх, звичайно ж, доведеться оновити, оскільки вони виглядають неідеально. А ось, якщо останній раз ремонт у будинку виконувався не так давно, але шпалери на стиках місцями розійшлися, їх можна підклеїти спеціальним клеєм, наприклад, "Моментом" (для стиків шпалер), при цьому ви заощадите значну кількість часу. Плануючи продавати квартиру з меблями, огляньте її на предмет появи сколів та інших механічних пошкоджень. Якщо такі виявляться, їх можна легко закласти за допомогою спеціальних олівців або м'якого воску. Віск втирається в пошкоджені меблі без попередньої підготовки, а ось олівець варто трохи підігріти, після чого нанести необхідну кількість на скол, а потім - прибрати надлишки. Місце пошкодження після цього полірується м'якою повстяною ганчірочкою. Ті самі маніпуляції можна зробити і зі зіпсованим паркетом. І, нарешті, чи не найголовніше під час продажу квартири – її освітленість. Додати світла! Замініть звичайні лампочки на енергозберігаючі. Коштують вони відносно дорого, але це варте того. Енергозберігаючі лампочки в 25 Вт дадуть вам світла як 120-130 Вт.

По-перше, далеко не всі потенційні покупці готові повністю ремонтувати житло одразу після покупки. Цей варіант неприйнятний для тих, хто купує квартиру одночасно з продажем власної (у більшості випадків терміни на те, щоб підготувати нове житло до в'їзду у них вкрай обмежені); а також для тих, хто вклав у придбання нерухомості всі свої накопичення та ще й вліз у борги. У таких випадках люди віддають перевагу квартирам, в які можна в'їхати відразу - і робити ремонт за своїм смаком поступово, протягом декількох років. Вважали за краще обійтися без ремонтних робіт і ті, хто купує квартиру для того, щоб здавати її в оренду.

По-друге, навіть коли йдеться про найпрагматичніших покупців, що йдуть за «стінами», враження від квартири – нехай навіть неусвідомлене – впливатиме на те, чи захочуть вони зупинитися саме на цьому варіанті чи воліють пошукати інший. А враження багато в чому залежить саме від «свіжості» ремонту: чистих шпалер, незатертих підлог тощо.

У той же час, серйозні фінансові вкладення в передпродажний ремонт не можна назвати виправданими: різниця у вартість квартир з «євроремонтом» і таких же квартир у середньому стані у кращому разі дорівнює вартості того самого ремонту.

А ось легка «косметика» може бути цілком виправданою: вона розширить кількість потенційних покупців, дозволивши продати квартиру швидше, а, можливо, і трохи вигідніше.

Що треба зробити перед продажем квартири

Перевірити усі прилади водопостачання (труби, крани, радіатори). Якщо є протікання – треба усунути їх, а також їхні наслідки. Очистіть плями іржі, темні плями грибка та цвілі обробіть антисептичними розчинами, просушіть та пофарбуйте. Видимі проблеми з трубами - дуже серйозний фактор, що «відлякує». Якщо вас колись заливали сусіди зверху – плями на стелі також потрібно ліквідувати.

Якщо косметичний ремонт проводився понад 3-4 роки тому – краще оновити стіни, переклеївши шпалери або оновивши фарбу. Особливо це важливо для передпокою (саме тут відбувається перше знайомство покупця з квартирою, і саме тут стіни зазвичай брудняться найшвидше). Шпалери не обов'язково мають бути якісними та дорогими – цілком допустимі й бюджетні паперові. Краще вибирати світлі нейтральні тони (бежевий, світло-сірий, пісочний) без яскравого малюнка – так квартира буде виглядати просторіше і світліше.

Якщо статеве покриття дуже старе (стертий лінолеум, вицвілий затоптаний ковролін і т.д.) краще його оновити. Але за умови, що це не спричинить капітальних вкладень. А ось заміна старих дерев'яних плінтусів на сучасні недорогі пластикові здебільшого може виявитися дуже виправданою.

Що не варто включати у передпродажний ремонт

Заміна труб, радіаторів та сантехніки. Це дорога операція, яка забере багато сил і часу, при цьому майже не вплине на вартість квартири. Труби і радіатори можна просто добре вимити, при необхідності - пофарбувати; якщо ванна у поганому стані – оновити емалеве покриття; сантехніку - відмити від забруднень.

Заміна старих дерев'яних вікон та міжкімнатних дверей. Та сама ситуація: продаж квартири в кращому разі окупить вкладення, але, швидше за все, не до кінця. Краще легко злегка освіжити фарбу.

Міняти стару кахельну плитку. В крайньому випадку можна оновити затирання між плитками - так навіть старий кахель виглядатиме набагато свіжішим і акуратнішим.

При плануванні ремонту перед продажем житла можна керуватись простими міркуваннями економічної доцільності. "Крок" у цінах на квартири зазвичай становить 50-100 тисяч рублів, в таких же межах зазвичай варіюється "торг" - сума, на яку покупець може "збити" ціну. Оскільки мета косметичного ремонту перед продажем – не підняти вартість квартири «до небес», а розширити кількість покупців та покращити враження від квартири, вартість всіх ремонтних операцій не повинна перевищувати одного кроку.

чи варто робити ремонт перед продажем квартири, чи підніме це вартість, чи дозволить продати дорожче, чи коштує шкурка вичинки - з'ясовуємо!

Причини продажу квартири можуть бути різними - переїзд в інше місто або регіон, купівля квартири з більшою площею. У всіх цих випадках важливу роль відіграють фінанси, які власник квартири планує отримати із продажу житла.

Власники квартир вже знають, що ремонт перед продажем квартири може стати запорукою успішного продажу

У разі якісного ремонту квартири є шанс продати об'єкт нерухомості за привабливою ціною або більш вільно і зручно для себе коригувати терміни продажу.

Але за наявності помітних плюсів мало хто знає, як уникнути типових помилок у формуванні ціни та фінансових витрат на ремонт. Про це і йтиметься далі.

З'ясуємо, чи варто робити ремонт перед продажем квартири

Витрати на ремонт перед продажем

Спочатку про час, потім про витрати. Вас не повинні лякати терміни! Ремонт має властивість швидко та якісно завершуватися за належного підходу.

Зараз, витративши кілька годин, ви можете самостійно розрахувати витрати на будівельні матеріали, рембригади, якщо точно поставите параметри ремонту.

Середня ціна на ремонт квартири може бути в межах від 250 тисяч до 1 млн. рублів. Дорогий ремонт квартири навряд чи вам повернеться під час продажу житла.

Якийсь покупець після придбання житла протягом кількох років перероблятиме його на свій смак. Когось влаштує те, що він купив і протягом найближчих 3-5 років нічого глобального перероблятися не буде. Хтось загалом шукає квартиру без ремонту.

Сума, витрачена на ремонт перед продажем, увійде у вартість квартири

А скільки за часом цей продаж триватиме, якщо ціна порівняно з аналогами виявиться завищеною — невідомо.

Як робити ремонт перед продажем квартири економно

Для того щоб не витратити на ремонт квартири більше коштів, ніж це необхідно знати наступне:

Якщо житло в більш-менш середньому стані, то починати ремонт квартири, нехай навіть косметичний не має сенсу. Достатньо підготувати її до продажу, навести порядок, відмити, вкрутити лампочки, що не вистачають;
при стані гірше ніж середнє, можна зробити невеликий легкий косметичний ремонт квартири, який просто освіжить об'єкт;
якщо стан об'єкта незадовільний, то робити косметичний ремонт квартири не має сенсу - ви понесете лише зайві витрати, а подібний ремонт мало кого влаштує. Зазвичай на такі квартири є спої покупці, які воліють купувати об'єкти без ремонту;

Якщо ви все-таки вирішили зробити ремонт, то не треба думати, що дорогі будівельні матеріали будуть гідно оцінені покупцем. Багато хто навіть не знає різниці між дешевим і дорогим покриттям стін.

Пам'ятайте, що у вас у місті десятки магазинів будівельних матеріалів і вони навперебій проводять акції та дають знижки! Скористайтеся цими пропозиціями для закупівлі будматеріалів.

Також не забувайте, що є розпродажі залишків та невеликого шлюбу. Це ваш варіант! Особливо, якщо квартира однокімнатна і треба лише потроху.

Найбрудніші роботи - це заміна водопроводу і каналізації, а також штукатурка стін і заливка стяжки підлоги. Замовте залити стяжку і оштукатурити стіни механізованим способом і економія буде більшою, ніж найняти робітників.

Щоб не витрачатися на вирівнювання стін, поклейте шпалери із шириною смуги в 1 метр – вони відмінно закриють усі недоліки.

І, до речі, т.к. матеріали будуть не дорогі, вибирайте пастельні тони, неяскраві кольори, створюйте інтер'єр у стилі мінімалізму.

Загальні правила ремонту перед продажем квартири

Внутрішнє оздоблення квартири має відповідати зовнішньому рівню будинку.

Чи варто робити ремонт перед продажем у будинках економ класу у дорогому дизайнерському стилі? Звичайно, ні! Такий підхід є логічним для бізнес- або еліт-класу.

Інакше, покупці придбають поруч квартиру дешевшу і зроблять там ремонт на свій смак.

Якісний ремонт більше цінується там, де рівень будинку вищий

Чи варто робити перепланування

Перепланування справа хороша, але треба бути обережнішим з прийняттям інженерних та дизайнерських рішень, т.к. за однаковими перевагами товаришів знайти складно, і може знайтися зовсім небагато людей, які мають схожий із вами смак.

До того ж, ці витрати можуть окупитися під час продажу, т.к. комусь не сподобається подіум, когось перенесена до іншого місця раковина.

Якщо у вас є незаконене перепланування, то постарайтеся оформити на неї документи.

Якщо раніше ви робили ремонт квартири і торкнулися несучих стін — квартира може продаватися довго. Охочих оформляти документи та сплачувати штрафи знайдеться дуже небагато.

Чи варто робити ремонт перед продажем за його відсутності?

Є й інший варіант, який залежить від вашої переваги у виборі кола клієнтів, на яких орієнтуєте свій об'єкт нерухомості.

Є досить велике коло покупців, які вважають за краще купувати квартири без ремонту. Їм неважливий навіть мінімальний набір прийнятих нині аксесуарів квартири, наприклад, таких як пластикові вікна та гарні вхідні двері.

Вони йдуть на цей крок свідомо і не переплачуватимуть за підлогу з підігрівом у житло економ-класу. Що ж до елітного житла, то в цьому випадку такі клієнти мотивовані думкою втілювати свої оригінальні дизайнерські рішення.

Резюме

Отже, як продавець об'єкта нерухомості ви повинні зрозуміти таке - якщо ремонт у квартирі зроблений відповідно до типу житла, або орієнтований на певного клієнта, то продаж квартири може принести додатковий прибуток, або прискорити терміни експозиції об'єкта.

Ви дізналися, чи варто робити ремонт перед продажем квартири та яким він має бути. Діліться статтею зі своїми знайомими, занесіть сайт до закладок браузера!

Внуки 120-річної бабусі психанули і самі купили собі квартиру